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  • Miguel Argüello Oviedo

Lecciones que debemos aprender de WeWork


Piezas de dominó cayendo y la prevención de que sigan cayendo a tiempo
La Caída

Imagino -siendo un poco atrevido -que han leído los últimos acontecimientos sobre la empresa WeWork. Sí, la empresa que renta espacios de trabajo o lo que conocemos como concepto de negocio, coworking. Fundada hace mas o menos 13 años. La segunda más grande en Estados Unidos de América.


Realmente no es nuevo que esta empresa este en “problemas”. Desde que salió a la bolsa pasó por contratiempos. En una nota publicada en la página web de visualcapitalist.com mencionan lo siguiente: “El examen intensivo impulsado por la inminente salida a bolsa planteó varias preguntas para la empresa. Estos incluían preocupaciones sobre el estilo de liderazgo de Neumann, el gasto excesivo, la contabilidad creativa y los conflictos de intereses que llevaron a la renuncia de Neumann y al retraso de la salida a bolsa” Refiriéndose a lo ocurrido en el año 2019.


El Bosque


Lo importante en este pequeño análisis está en lo que podemos observar del “bosque”:

  1. Es una empresa que, solamente en USA y Canada, tiene alrededor de 18 millones de pies cuadrados de espacio para renta.

  2. Está presente (o estaba) en 119 ciudades, con poco más de 777 ubicaciones en 39 países en todo el mundo.

  3. Salió a Bolsa en el 2019. Luego hubo una inversión en la que el 56% de la empresa está en manos de Softbank. Empresa con sede en Japón. De hecho la empresa nipona posee cerca del 71% de las acciones.

  4. 2020. Pandemia. Tuvo un efecto devastador para el sector.

  5. Durante dos años (2020 - 2021) las políticas establecidas en pandemia y post-pandemia hicieron que muchos trabajaran desde la casa. El Work From Home (WFH) se volvió una una pauta importante en el mundo laboral.

  6. La situación económica mundial del 2022 y 2023. Tomando en consideración el incremento en las tasas de interés, la ralentización de la economía desde el 2022, y el lento despegue de los países.

  7. Ojo. Sus arrendamientos - de WeWork -son de corto plazo. No posee compromisos de largo plazo.

  8. Exceso de oferta en el sector en el que opera + un incremento de la competencia.

  9. Sus acciones cayeron estrepitosamente. Los inversionistas no perdonan cuando ven riesgos en el “bosque”.

Latinoamérica y la empresa WeWork


Los directivos en Latinoamérica dicen que no hay problema en estas latitudes. Sin embargo, no he encontrado los números que soporten estas aseveraciones. No hay información precisa de cuantos metros cuadrados están siendo utilizados y qué tipos de contratos tienen.


Seré bastante categórico en esto, la empresa no podría haber salido a bolsa sin contar también en algún grado on la tracción que le reportara las subsidiarias latinoamericanas, esto así funciona. Todo el conglomerado de compañías al final tienen una sede matriz.


En lo personal no creo que la situación en LATAM sea positiva como lo han pintado. Hay que ser realistas en esto. Además, la empresa SoftBank la cual había adquirido una gran parte de WeWork ha perdido más de 14mil millones de dólares de la inversión que hizo y que al parecer nuevamente está apostando por WeWork. Así que, por algún lado debe amortiguarse el golpe…y repito, es mi opinión.


En LATAM la empresa opera en 5 países principalmente Brasil, Colombia, Chile, México y Argentin. De acuerdo a la empresa las operaciones en estos países forman parte de un joint venture con SoftBank Latin American Fund en la cuál esta ultima mantiene una participación mayoritaria en WeWork LATAM.


La situación y pronósticos de bienes raíces para el 2024, no lo veo alentador. Algunos sectores auguran crecimiento y otros no. Me gustaría pensar que crecerá el sector porque es todo un engranaje interesante que se mueve para las economías. No obstante, si vemos el panorama de cada uno de los países, pues hay elementos importantes que se deben tomar en consideración como los políticos (elecciones y post elecciones); inflación; nivel de endeudamiento; políticas fiscales; las tasas de interés que la FED mantiene en USA; las últimas decisiones de los inversionistas; etc... todo esto tiene un efecto sobre las economías e inversiones. No obstante, es cierto que algunas compañías están planificando su expansión en la región y si es así, entonces puede cambiar parte del panorama.


Por ahora WeWork parece no alcanzar tasas maduras de ocupación que necesita, arriba del 80% en LATAM. Aunque en Colombia dicen que están poco más del 85%...


Con todo lo anterior ¿Cómo ven la situación?


Lo importante es reconocer los errores cometidos por la empresa y extraer las lecciones que debemos aprender. Sobre todo, el error de falta de ideación estratégica sostenible.

Ideas


Si me preguntan qué hacer y con la información que se tiene aconsejaría empezar una transformación de servicios en LATAM en ciertas ubicaciones. Revisar los contratos. Sobre todo, aquellos que son de muy corto plazo. Conversar con los inversionistas, aquellos que han confiado sus proyectos inmobiliarios en la empresa y reestructurar los contratos de largo plazo que tengo con ellos. Quizá en una medida interesante deshacerme de contratos que están muy lentos para madurar y que en más de 10 meses no ha cambiado la situación de estos.


Maniobrar en países donde podría moverme con mayor facilidad. Hay más nómadas digitales hoy en día y se están viniendo a LATAM. Este es un factor interesante a tomar en cuenta, lo que seguro estoy han hecho. Con gusto en la firma les ideamos estrategias…

La importancia de la Evaluación de Riesgos


Lecciones que debemos aprender


A propósito de este caso. Vieran lo importante que es evaluar los riesgos. A veces a los fundadores de empresas, accionistas e inversionistas (no todos) les cuesta comprender que contar con un equipo interno o externo que les apoye en esta área es crucial para crecer; y aún más crucial es que hagan caso, eso si, que se les presenten criterios certeros, claros y de negocios.

A veces a los fundadores de empresas, accionistas e inversionistas (no todos) les cuesta comprender que contar con un equipo interno o externo que les apoye en esta área es crucial para crecer

No todas las empresas deben salir a Bolsa. No todas las empresas están preparadas para dar grande saltos. Puedes conocer muy bien tu empresa, idea, desarrollo, pero si pierdes de vista los contextos (externos e internos) y no pones atención a los riesgos que existen, entonces irás en una curva de éxito y fracaso por gusto. Esto aplica a todas las empresas, de todos los tamaños. No subestimes el poder de una estrategia basada en conocer tus riesgos.

No todas las empresas deben salir a Bolsa. No todas las empresas están preparadas para dar grande saltos

Los golpes de suerte existen, no tengo la menor duda. Pero hacer que una empresa o startup perduren en el tiempo no es cuestión de “golpes de suerte” sino de planificar, conocer, asesorarse, equipo de alto rendimiento y eficiencia, actuar rápido, contar con los recursos, inversionistas, tomar riesgos conociendo tu apetito y tolerancia a los mismos.


El juego de conocer el apetito y tolerancia al riesgo estoy muy seguro que te hará mover no solo más rápido, sino con mayor precisión.


En el caso de una empresa como WeWork esta debería tener una tolerancia moderada al riesgo financiero, debido a la naturaleza de su modelo de negocio. Y su apetito debería ser totalmente conservador para moverse prudentemente ante los desafíos operativos y de reputación.


Resumen


3 lecciones se deben aprender de todo esto:

  1. Es importante una constante evaluación de riesgos. En el negocio inmobiliario hay varios riesgos que deben ser manejados de forma prudente.

  2. Prudencia al crecer. Puedes tener el mejor modelo de negocio, pero no siempre se debe correr a toda prisa.

  3. Creación de estrategias sostenibles. Ambiciosas, pero sostenibles.

 


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